Chystáte se investovat peníze do koupi bytu a chcete mít vše pod kontrolou? V našem článku se dozvíte, čemu je nutné při koupi věnovat pozornost, abyste byli spokojeni s výsledkem Vaší investice. Provedeme Vás krok po kroku body, na které byste neměli při zjišťování informací o bytu zapomenout.
Článek je členěn na několik částí tak, aby odpovídali reálnému procesu od vybírání nemovitosti až po její koupi.
A) Začínáte hledat nemovitost
Na počátku doporučujeme kontaktovat hned několik bankovních společností pro zjištění Vašich finančních možností. Na základě zjištění finančního rámce můžete začít s výběrem nemovitosti. Výběr samozřejmě můžete zahájit hned, ale vzhledem k tomu, že ty nejlepší nemovitosti za nejvýhodnější ceny mizí na trhu velice rychle, je vhodné vědět, co si můžete finančně dovolit. Realitní makléř Vás při projevení zájmu o nemovitost může v krátké lhůtě vyzvat k podpisu rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku.
V rámci tohoto řešení banky zjišťují především Vaše příjmy a závazky, tedy především zda hradíte leasing, máte řádně splácené úvěry či hypotéky. Otázkou je také Váš věk a zda budete nemovitost nabývat do výlučného vlastnictví, podílového spoluvlastnictví či do společného jmění manželů. Současně je důležité, zda chcete kupovat bytovou jednotku či družstevní byt, na družstevní byt totiž banky poskytují pouze omezené financování.
Pokud už tedy znáte možnou reálnou cenu, pro kterou se můžete zavázat smlouvou, můžete vybírat nemovitost. Na co se při hledání zaměřit:
1. Faktický stav bytu, vlhkost, stav oken, podlahy, zda je nemovitost vybavena apod.
- Vady, které můžete pozorovat pouhým okem jsou vady zjevné a za ty prodávající nijak neodpovídá. Vychází se z předpokladu, že pokud kupujete byt kupříkladu se starými plesnivými okny, jste srozuměni s tím, že je potřeba je vyměnit. Věnujte proto na místě pozornost detailům.
2. Kolik se hradí do fondu oprav a jaké jsou náklady na bydlení
- Je potřeba uvažovat nad celkovými náklady na bydlení a ty nejsou tvořeny pouze hypotékou, ale právě i dalšími položkami, jakou služby, poplatky za správu domu, platby do fondu oprav apod. Tyto položky se nejčastěji pohybují od 5 tis. výše, proto je podstatné s těmito výdaji v rámci rodinného rozpočtu počítat.
3. Zda se plánují v domě nějaké opravy či rekonstrukce a kolik je již ve fondu oprav našetřeno, či jaký je ještě dluh (např. z úvěru na zbudování výtahu apod.)
- Pokud kupujete byt po celkové rekonstrukci společných prostor včetně nového výtahu, může být cena stanovena s ohledem na tento stav. Tedy cena bude na úrovni podobných bytů v domě s výtahem po nedávné rekonstrukcí, avšak reálně mohly být práce a materiál zajištěny z financí poskytnutých Vašemu domu formou úvěru. Co to znamená? Pokud je na úvěru splacena pouze menší část, reálně si tuto rekonstrukci a výtah zaplatíte ještě jednou, a to formou splátek spolu s ostatními vlastníky v domě.
4. Práva třetích osob k bytu
- Je byt v současné době pronajímán, ale vy jej nekupujete na investici, protože v něm chcete sami bydlet? Doporučujeme se seznámit s nájemními smlouvami a dopředu se informovat, jaké máte možnosti jejich ukončení. Koupí nemovitosti totiž nájemní vztahy přecházejí na Vás a bez zákonných důvodu nelze tyto nájemní smlouvy ukončit.
- Pokud má jiná osoba k bytu věcné právo doživotního bezplatného užívání, potom jej může doživotně zdarma užívat. Vy v bytě bydlet nemůžete a nemůžete jej třeba ani pronajmout jiné osobě. Oprávněná osoba nehradí žádné „nájemné“, pouze náklady na energie.
- Většinu informací zjistíte z listu vlastnictví (LV), který najdete na výpisu z katastru nemovitostí. Jsou v něm informace o tom, kdo je vlastníkem, o právních vadách bytu (zástavní právo, věcná břemena, exekuce…). Z tohoto dokumentu se navíc dozvíte, zda se skutečně jedná o bytový prostor.
- U katastru nemovitostí doporučujeme ještě nahlédnout do katastrální mapy, zda je k nemovitosti zajištěn přístup a jestli nevidíte na pozemku nějaké nezapsané stavby.
- Kromě výpisu z katastru nemovitostí je dobré zkontrolovat údaje o straně prodávající i v insolvenčním rejstříku a centrální evidenci exekucí.
B) Našli jste vhodnou nemovitost
Zvážili jste výše uvedené body a vše se Vám zdá v pořádku, máte zájem nabýt nemovitost do svého vlastnictví. Čeká Vás tedy proces rezervace a následně koupě nemovitosti.
1. Uzavření rezervační smlouvy
Tuto smlouvu doporučujeme podepsat až když jste si koupí jistí a ideálně až v případě, kdy máte předschválený úvěr u banky. Pokud si koupi rozmyslíte po uzavření rezervační smlouvy, o rezervační poplatek pravděpodobně přijdete.
Na základě rezervační smlouvy se Vám prodávající zaváže, že nebude nemovitost nabízet k prodeji a neuzavře smlouvu s jiným zájemcem.
Vy jako zájemci se zavážete k povinnosti zaplatit rezervační poplatek.
Poplatek by měl být úměrný k ceně bytu. Jeho obvyklá výše bývá 3-5 % z prodejní ceny bytu.
Obvykle je rovnou stanovena povinnost prodávajícího a zájemce, že v rezervační lhůtě společně uzavřou kupní smlouvu. Je tedy dobré znát budoucí podmínky prodeje.
Při čtení rezervační smlouvy se zaměřte na to, jak je v ní řešeno vrácení poplatku pro případ, že by z koupě sešlo a zda jsou případné smluvní pokuty fér pro obě strany.
2. Kupní smlouva, smlouva o úschově, návrh na vklad
Nyní následuje uzavření kupní smlouvy a smlouvy o úschově kupní ceny, příp. zástavní smlouvy ve prospěch banky kupujícího, aby banka poskytla finance na jeho koupi. Návrh na zápis zástavního práva se obvykle podává v okamžiku, kdy je nemovitost ještě ve vlastnictví prodávajícího, avšak zástavní právo je ve prospěch banky kupujícího. Jedná se o standardní postup.
Po podpisu výše uvedených smluv složíte do advokátní úschovy kupní cenu, případně banka pošle druhou část ceny po splnění podmínek pro čerpání. Advokát Vás bude o těchto transakcích informovat, úschovu nahlásí do elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou a označí majitele finančních prostředků přímo na účtu banky, který je veden výhradně pouze pro jednoho klienta.
Advokát obvykle provádí také úschovu listin, což znamená, že si u sebe ponechá jednu ověřenou kupní smlouvu a návrh na vklad a zaváže se je podat na katastr, jakmile je zaplacená kupní cena. Prodávající má jistotu, že nepřevede nemovitost, dokud kupující nezaplatí.
Za vkladové řízení katastrální úřad vybírá správní poplatek ve výši 2.000 Kč. Je dobré předem vědět, kdo tyto poplatky hradí (obvykle RK, ale není pravidlem) Jakmile katastr za přibližně 3-4 týdny vklad povolí, stanete se oficiálně vlastníky nemovitosti. Pokud nejsou sjednány další podmínky (jako např. výmaz zástavního práva prodávajícího), advokát pošle po přepisu peníze z úschovy na účet prodávajícího. Máte tak jistotu, že prodávající nebude moc s penězi nakládat dříve, než jste vlastníkem nemovitosti.
Podrobnější informace, na co si dát pozor v kupní smlouvě, pro Vás připravujeme v novém článku.
Nyní je nemovitost Vaše a díky pomoci advokáta s kontrolou či sepsáním smlouvy a advokátní úschovou proběhlo vše hladce a vy se nemáte čeho obávat. Tyto služby naše advokátní kancelář nabízí jednotlivcům i realitním kancelářím. Nejen že připravujeme či zkontrolujeme smluvní dokumentaci, ale provázíme naše klienty koupí či prodejem nemovitosti tak, aby byl celý proces pro ně transparentní a pochopitelný.
Rádi Vám na Vaší cestě za vysněnou nemovitostí pomůžeme.
Comments