Často se nás ptáte, jestli se platí darovací daň. Máme pro Vás dobrou zprávu, darovací daň je již delší dobu zrušena (31. 12. 2013). V tomto článku se budeme zabývat základními daňovými aspekty při darování nemovitostí a dalšími povinnostmi ve vztahu k finančnímu úřadu.
1) Daň z příjmů při nabytí nemovitosti darem
Darování je z pohledu zákona bezúplatným příjmem, který podléhá dani z příjmů (sazba daně z příjmu u fyzických osob činí 15 % a u právnických osob činí 19 %). Existují však výjimky, kdy je tento bezúplatný příjem osvobozen od daně z příjmů.
A) První výjimkou, kdy je darování osvobozeno od daně z příjmů, je darování od příbuzného v linii přímé, do které patří: děti, rodiče, prarodiče a od příbuzného v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tety, synovce nebo neteře, manžele, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů.
B) Druhou výjimkou, kdy je darování osvobozeno od daně z příjmů, je darování od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.
Jako PŘÍKLAD si můžeme představit situaci, kdy partneři spolu bydlí déle než jeden rok ve společné domácnosti v domě jednoho z nich a ten, kdo vlastní dům, ve kterém spolu bydlí, se rozhodne na základě absolutní důvěry darovat druhému polovinu domu, ve kterém spolu bydlí (jedná se pouze o názorný příklad, darování v těchto případech doporučujeme pořádně zvážit a nečinit unáhlená rozhodnutí).
2) Oznamovací povinnost obdarovaného
I když získáte nemovitost darem a spadáte do některé z výjimek pro osvobození daně z příjmů, tak pokud je hodnota daru vyšší než 5.000.000,- Kč, máte povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Tuto skutečnost musíte finančnímu úřadu oznámit nejpozději ve lhůtě pro podání daňového přiznání.
PŘÍKLAD: v roce 2023 dostanete od rodičů darem vilu s bazénem v lukrativní části města, tak nejpozději do 1.4.2024 musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu.
Doporučujeme tuto lhůtu neprošvihnout, protože případné pokuty za nesplnění této povinnosti jsou opravdu nepříjemné. V případě, že splníte oznamovací povinnost po lhůtě, aniž by Vás finanční úřad vyzval, tak pokuta činí 0,1 % z hodnoty daru, v případě, že splníte oznamovací povinnost po vyzvání finančním úřadem v náhradní lhůtě, tak pokuta činí 10 % z hodnoty daru, v případě, že nesplníte oznamovací povinnost po vyzvání finančním úřadem v náhradní lhůtě, tak pokuta činí 15 % z hodnoty daru.
3) Daň z nemovitých věcí
Obdarovaný, který obdržel darem nemovitost, má ze zákona povinnost podat do konce ledna následujícího roku, kdy se stal vlastníkem nemovitosti, přiznání k dani z nemovitých věcí na příslušném finančním úřadu.
PŘÍKLAD: Pokud v roce 2023 dostanete od tety chalupu na Vysočině, tak do 31.1.2024 máte povinnost podat na finančním úřadu přiznání k dani z nemovitých věcí.
Pokud jde o dárce, tak ti mají také povinnosti v souvislosti s daní z nemovitých věcí, a to v těchto dvou případech:
Darovali jste svoji jedinou nemovitost v kraji? Máte ze zákona povinnost se na finančním úřadu odhlásit z daně z nemovitých věcí.
Darovali jste jen některou ze svých nemovitostí v kraji? Máte ze zákona povinnost podat nové přiznání k dani z nemovitých věcí.
4) Prodej darované nemovitosti
Rozhodli jste se prodat darovanou nemovitost? V případě prodeje darované nemovitosti podléhá takový příjem dani z příjmů. (Příjmem se rozumí kupní cena po odečtení výdajů). Naštěstí i v těchto případech existují výjimky, kdy je takový příjem osvobozen:
A) První výjimkou je situace, kdy nemovitost vlastníte déle než 5 let (u nemovitostí nabytých před 1.1.2021) nebo déle než 10 let (u nemovitostí nabytých po 1.1.2021).
B) Druhou výjimkou je situace, kdy nemovitost vlastníte déle než 2 roky a máte v ní skutečné bydliště.
C) Třetí výjimkou je situace, kdy peníze z prodané nemovitosti použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.
Pokud nespadáte ani do jedné výjimky a máte povinnost příjem z prodeje daru zdanit, tak pro Vás máme dobrou radu: Jak jsme uvedli výše, tak příjmem se rozumí dosažená kupní cena po odečtení výdajů. Z toho důvodu klientům doporučujeme nechat si zpracovat od znalce posudek na stanovení ceny darované nemovitosti ke dni nabytí, protože podle zákona se pak taková cena určená znalcem považuje za výdaj. To znamená, že výsledným zdanitelným příjmem je dosažená kupní cena, ponížená o cenu určenou znalcem. Do výdajů lze dále zahrnout prokazatelné náklady na zhodnocení, opravu a údržbu nemovitosti a taky náklady spojené s uskutečněním prodeje daru (například i odměna advokáta za zpracování kupní smlouvy).
PŘÍKLAD: V roce 2023 dostanete darem dům na druhém konci republiky a jelikož nemáte zájem se do domu přestěhovat a jeho údržba je pro Vás náročná, rozhodnete se dům prodat. Dům je ve špatném stavu, tak jej ještě před prodejem trochu opravíte, ať přilákáte co nejvíc zájemců a za opravy a dáte 200.000,- Kč, dalších 100.000,- Kč dáte jen za údržbu. Znalec ocení dům ke dni nabytí (rok 2023) na cenu 3.000.000,- Kč. Jelikož jste dům opravili a v roce 2024 porostou ceny nemovitostí nahoru (čistě teoreticky) tak se Vám podaří dům prodat za 4.500.000,- Kč. Výsledný zdanitelný příjem tak bude činit 1.200.000,- Kč (4.500.000,- Kč mínus 3.000.000,- Kč mínus 200.000,- Kč mínus 100.000,- Kč).
Comentários